전세계약갱신청구권 손해배상이란?
전세계약갱신청구권이란 임차인이 임대차계약의 만료 전에 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 주택임대차보호법1에 의해 보호받으며, 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 하지만 임대인이 허위의 실거주 사유로 갱신을 거절하거나, 갱신을 거절한 후 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하는 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 이러한 손해배상의 산정기준과 판례를 살펴보고, 손해배상청구를 위한 팁을 드리겠습니다.
손해배상의 산정기준
주택임대차보호법 제6조의3 제5항에서는 “임대인이 해당 주택에 실제 거주한다는 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고, 갱신 요구가 거절되지 아니했더라면 갱신됐을 기간이 만료되기 전 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다”고 규정하고 있습니다. 즉, 임대인이 실거주를 이유로 계약 갱신을 거절했으나 실제로는 실거주 없이 제3자에게 ‘임대’한 경우, 임대인에게 손해배상책임을 인정합니다.
그렇다면 손해배상액은 어떻게 산정할까요? 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에서는 “손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다”고 규정하고 있습니다. 다음 각 호의 금액은 다음과 같습니다.
- 갱신거절 당시 월차임 (환산월차임)의 3개월 분에 해당하는 금액: 월차임은 월세를 말하며, 환산월차임은 월세와 보증금을 합쳐서 월 단위로 환산한 금액입니다. 환산월차임은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
환산월차임=월세+{보증금×(한국은행 기준금리+2%)÷12개월}
- 갱신거절 당시 월차임과 새로운 임차인의 월차임 사이의 차액의 2년 분에 해당하는 금액: 이는 임대인이 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하여 얻은 이익을 임차인에게 배상하는 것입니다. 이익은 새로운 임차인의 환산월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임의 차액으로 계산할 수 있습니다.
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액: 이는 임차인이 새로운 주택으로 이사하면서 발생한 비용을 말합니다. 예를 들어, 중개수수료, 이사비용, 전세권설정비, 추가 대출이자, 대출수수료 등이 있습니다.
위의 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 손해배상액으로 산정할 수 있습니다. 만약 임대인과 임차인 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어졌다면, 그 합의된 금액을 손해배상액으로 산정합니다.
손해배상의 판례
손해배상의 산정기준을 알아보았으니, 이제 실제 판례를 통해 어떻게 손해배상이 인정되고 있는지 살펴보겠습니다. 판례는 다음과 같은 경우를 구분하여 소개하겠습니다.
- 갱신거절 당시 월차임과 새로운 임차인의 월차임 사이의 차액의 2년 분에 해당하는 금액을 인정한 경우: 이는 환산월차임을 기준으로 손해배상액을 산정한 경우입니다. 이 경우는 보통 퇴거 및 이사에 들어간 비용 모두를 얘기하는데요, 일반적으로 이사 비용, 부동산 중개 수수료 등을 청구합니다.
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액을 인정한 경우: 이는 실제로 임차인이 입은 손해액을 기준으로 손해배상액을 산정한 경우입니다. 이 경우는 보통 퇴거 및 이사에 들어간 비용 모두를 얘기하는데요, 일반적으로 이사 비용, 부동산 중개 수수료 등을 청구합니다.
갱신거절 당시 월차임과 새로운 임차인의 월차임 사이의 차액의 2년 분에 해당하는 금액을 인정한 경우
서울중앙지방법원 2022나4846 판결2에서 실제로 인정된 손해배상금액은 다음과 같습니다.
- 기존 임차인의 임대차보증금 : 1억 원 / 월세 : 140만원
- 새로운 임차인의 임대차보증금 : 2억 5천만원 / 월세 : 150만원
- 갱신거절일로부터 새로운 임차인의 입주 시점까지의 한국은행 기준금리로 계산한다.
손해배상 청구의 절차
손해배상 청구를 하려면 먼저 다음의 네 가지 요건을 증명해야 합니다.
- 가해자의 고의나 과실: 가해자가 내게 손해를 입힌 행위가 고의적이거나 부주의한 것임을 입증해야 합니다. 예를 들어, 교통사고의 경우 가해자가 신호위반, 과속, 음주운전 등을 한 것이라면 과실이 인정됩니다.
- 가해자 행위의 위법성: 가해자가 내게 손해를 입힌 행위가 법률에 반하는 것임을 입증해야 합니다. 예를 들어, 폭행, 사기, 명예훼손 등은 명백히 위법한 행위입니다.
- 피해자의 손해발생: 내가 실제로 경제적이나 정신적인 손해를 입었음을 입증해야 합니다. 예를 들어, 의료비, 수리비, 임금손실, 위자료 등이 있습니다.
- 가해자의 위법한 행위와 피해자의 손해발생 사이의 인과관계: 가해자의 행위로 인해 내가 손해를 입었다는 것을 입증해야 합니다. 예를 들어, 교통사고로 인한 상해와 의료비 지출 사이에는 인과관계가 있습니다.
이러한 요건들을 증명할 수 있는 증거자료들을 준비하고, 상대방과 합의할 수 없다면 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 소송을 제기하려면 다음과 같은 방법을 사용할 수 있습니다.
- 내용증명: 소송 전에 상대방에게 내 주장과 청구내용을 우편으로 보내는 방법입니다. 이는 법적 효력은 없지만, 증거로 활용할 수 있고, 상대방에게 압박감을 줄 수 있습니다. 내용증명은 본인이 직접 작성하거나 변호사에게 의뢰할 수 있습니다.
- 지급명령신청: 금전 또는 유가증권 등 일정한 수량의 지급을 청구하는 경우에 사용할 수 있는 간이절차입니다. 법원은 채권자의 신청서만으로 채무자에게 지급명령을 할 수 있습니다. 채무자는 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되고, 이의신청을 하면 일반소송으로 전환됩니다.
- 소액심판신청: 2천만 원 이하의 금전 또는 대체물 등의 지급을 청구하는 경우에 사용할 수 있는 간이절차입니다. 법원은 변론 1회만으로 판결을 내릴 수 있습니다. 소액심판은 신속하고 저렴하게 소송을 진행할 수 있는 장점이 있습니다.
- 일반소송: 위의 방법들이 적용되지 않거나 적절하지 않은 경우에 사용할 수 있는 절차입니다. 법원은 당사자의 주장과 증거를 심리하고 판결을 내립니다. 일반소송은 시간과 비용이 많이 들 수 있지만, 복잡하고 중요한 사건을 처리할 수 있습니다.
소송을 제기하려면 관할법원에 소장을 제출해야 합니다. 소장은 원고, 피고, 청구하는 금액, 청구하는 이유 등을 구체적으로 기재하고, 자기 주장에 부합하는 증거를 잘 첨부해서 작성해야 합니다. 소장을 작성하는데 어려움이 있다면 변호사에게 의뢰할 수 있습니다. 소장을 제출하면 법원은 피고에게 소장 부본을 송달하고, 피고는 답변서를 제출해야 합니다. 피고가 답변서를 제출하지 않으면 원고의 승소판결로 소송절차가 끝납니다. 피고가 답변서를 제출하면 법원은 변론기일을 지정하고, 당사자들은 변론에서 각자의 주장과 증거를 제시합니다. 법원은 변론을 종료한 후 판결을 내리고, 판결에 불복하는 당사자는 일정한 기간 내에 항소 또는 상고할 수 있습니다.
손해배상 청구의 팁
손해배상 청구를 하려면 다음과 같은 팁들을 참고하면 도움이 될 수 있습니다.
- 증거자료의 보존: 손해배상 청구는 증거가 매우 중요합니다. 손해발생 당시의 상황을 보여줄 수 있는 사진이나 동영상, 상대방과의 전화통화나 문자메시지, 카카오톡 대화내용, 사건의 내막을 알고 있는 이의 진술서 등을 가능한 한 보존해두어야 합니다.
- 합리적인 청구액: 손해배상 청구액은 실제로 입은 손해와 비례해야 합니다. 과도하게 높은 금액을 청구하면 상대방의 반발을 유발하거나 법원의 심리에 불리할 수 있습니다. 반대로 너무 낮은 금액을 청구하면 본인의 권리를 충분히 보호받지 못할 수 있습니다.
- 변호사의 선임: 손해배상 청구는 복잡하고 어려운 법률문제가 많이 발생할 수 있습니다. 본인이 직접 하기 힘든 경우에는 변호사에게 의뢰하는 것이 좋습니다. 변호사는 적절한 증거자료를 확보하고, 합리적인 청구액을 산정하고, 전문적인 법률지식과 경험으로 손해배상 청구를 합니다.
이번 글에서는 전세계약갱신청구권 손해배상과 산정기준에 대해서 알아 보았습니다. 전세계약갱신청구권 관련 손해배상에 대해서 알아 보셨다면 이 글이 도움이 되셨길 바랍니다.