안녕하세요, 이번에는 분양아파트 취득세에 대해 알아보겠습니다. 분양아파트는 아직 준공되지 않은 아파트를 분양받는 것을 말하는데, 이때 취득세가 얼마나 발생하는지 궁금하신 분들이 많으실 것 같습니다. 취득세는 부동산을 취득할 때 납부해야 하는 지방세로, 취득방법과 취득일자, 취득대상의 종류와 규모, 보유주택의 수와 규제지역 여부 등에 따라 과세표준과 세율이 달라집니다. 이번 포스팅에서는 분양아파트의 취득세 계산 방법과 예시를 소개하고자 합니다.
분양아파트의 취득세 과세표준
분양아파트의 취득세 과세표준은 취득일자에 따라 다르게 적용됩니다. 2023년 1월 1일부터 시행된 지방세법 개정에 따라, 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득방법에 따라 사실상의 취득가격, 시가인정액 또는 시가표준액을 취득 당시의 가액으로 봅니다. 이전에는 신고가액이나 시가표준액을 과세표준으로 했기 때문에, 실제 시장가격과 차이가 있을 수 있었지만, 개정된 세법은 과세대상의 실질가치를 반영하도록 변경되었습니다.
취득일자에 따른 분양아파트의 취득세 과세표준은 다음과 같습니다.
- 2022년 12월 31일 이전 취득
- 매매 등 유상취득 : MAX (신고가액, 시가표준액)
- 상속·증여 등 무상취득 : 시가표준액
- 2023년 1월 1일 이후 취득
- 매매 등 유상취득 : 사실상의 취득가격
- 특수관계인으로부터 시가인정액보다 3억원 또는 시가인정액의 5% 이상 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우 : 시가인정액
- 무상취득 - 증여 : 시가인정액
- 시가표준액이 1억원 이하인 부동산 : 시가인정액과 시가표준액 중 납세자 선택
- 시가인정액 산정이 어려운 경우 : 시가표준액
- 무상취득 - 상속 : 시가표준액
- 원시취득 : 사실상의 취득가격
- 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하여 취득하는 경우로서 사실상의 취득가격 확인이 어려운 경우 : 시가표준액
- 매매 등 유상취득 : 사실상의 취득가격
시가인정액은 취득재산의 매매가액이나 감정가액 또는 경매·공매가액을 말하며, 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내에 발생한 가액을 우선 보고, 없는 경우에는 유사재산의 매매가액 등을 시가인정액으로 봅니다. 시가인정액으로 볼 수 있는 가액이 둘 이상이면 취득일과 가장 가까운 날의 가액을 시가인정액으로 적용합니다.
분양아파트의 취득세 세율
분양아파트의 취득세 세율은 취득대상의 종류와 규모, 보유주택의 수와 규제지역 여부에 따라 달라집니다. 일반적으로 주택은 면적이 40㎡ 이하, 60㎡ 이하, 85㎡ 이하, 85㎡ 초과로 구분되며, 보유주택은 1주택, 2주택, 3주택으로 구분됩니다. 규제지역은 조정대상지역과 비조정대상지역으로 구분되며, 조정대상지역은 서울특별시 전체와 수도권 및 일부 지방도시에서 지정된 지역을 말합니다. 비조정대상지역은 조정대상지역이 아닌 지역을 말합니다.
분양아파트의 취득세 세율은 다음과 같습니다.
| 취득대상 | 보유주택 수 | 규제지역 | 세율 |
|---|---|---|---|
| 주택 (40㎡ 이하) | 1주택 | 조정/비조정 | 0.5% |
| 2주택 | 조정/비조정 | 1% | |
| 3주택 | 조정 | 8% | |
| 3주택 | 비조정 | 6% | |
| 주택 (60㎡ 이하) | 1주택 | 조정/비조정 | 1% |
| 2주택 | 조정/비조정 | 2% | |
| 3주택 | 조정 | 8% | |
| 3주택 | 비조정 | 6% | |
| 주택 (85㎡ 이하) | 1주택 | 조정/비조정 | 1.5% |
| 2주택 | 조정/비조정 | 3% | |
| 3주택 | 조정 | 8% | |
| 3주택 | 비조정 | 6% | |
| 주택 (85㎡ 초과) | 1주택 | 조정/비조정 | 2% |
| 2주택 | 조정/비조정 | 4% | |
| 3주택 | 조정 | 8% | |
| 3주택 | 비조정 | 6% |
보유주택의 수는 취득일 현재 보유하고 있는 주택의 수를 기준으로 합니다. 주택을 취득한 후 1년 이내에 다른 주택을 매각하면, 매각한 주택은 보유주택에서 제외됩니다. 단, 매각한 주택이 85㎡ 초과 주택이거나, 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유하고 있는 경우에는 매각한 주택도 보유주택으로 산정됩니다.
분양아파트의 취득세 계산 예시
분양아파트의 취득세를 계산하는 예시를 들어보겠습니다. 가정을 위해 다음과 같은 조건을 가정합니다.
- A씨는 2023년 1월 1일 이후에 서울특별시 강남구에서 60㎡ 면적의 분양아파트를 10억원에 매매로 취득하였습니다.
- A씨는 취득일 현재 서울특별시 송파구에서 85㎡ 면적의 아파트를 보유하고 있습니다.
- A씨가 취득한 분양아파트의 시가인정액은 9.5억원입니다.
- A씨가 취득한 분양아파트의 시가표준액은 8.5억원입니다.
A씨가 취득한 분양아파트의 취득세를 계산하면 다음과 같습니다.
- A씨는 2023년 1월 1일 이후에 분양아파트를 유상취득하였으므로, 사실상의 취득가격인 10억원을 과세표준으로 합니다.
- A씨는 취득일 현재 2주택을 보유하고 있으며, 취득한 분양아파트는 조정대상지역에 위치한 60㎡ 이하 주택입니다. 따라서 세율은 2%입니다.
- A씨가 납부해야 할 취득세는 과세표준과 세율을 곱한 금액입니다. 따라서 A씨가 납부해야 할 취득세는 10억원 x 2% = 2천만원입니다.
분양아파트의 취득세 납부 방법과 기한
분양아파트의 취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 납부해야 합니다. 납부방법은 다음과 같습니다.
- 인터넷 홈텍스를 통해 신용카드, 계좌이체, 가상계좌 등으로 납부할 수 있습니다. 인터넷 홈텍스의 주소는 여기입니다.
- 지방세 납부서를 발급받아 은행, 우체국, 신용카드사 등에서 납부할 수 있습니다. 지방세 납부서는 인터넷 홈텍스에서 출력하거나, 취득세를 관할하는 세무서에서 발급받을 수 있습니다.
- 취득세를 한꺼번에 납부하기 어려운 경우에는 분납할 수 있습니다. 분납신청은 취득세를 관할하는 세무서에 하면 되며, 최대 12개월까지 가능합니다. 단, 분납할 때에는 연 1.5%의 이자가 부과됩니다.
이번 포스팅에서는 분양아파트의 취득세 계산 방법과 예시를 소개하였습니다. 분양아파트를 취득하려는 분들은 취득세의 과세표준과 세율을 잘 파악하고, 납부기한과 방법을 준수하시기 바랍니다. 부동산 취득에 관한 자세한 정보는 국토교통부 홈페이지나 지방세정보센터 홈페이지를 참고하시기 바랍니다.
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